ПРОЕКТ "Моё Первое Жильё"

(обмен опытом собирающихся жить в своем доме, квартире, комнате)

Google

 

Разделы:

Статьи

Законодательная база

Справочник

Вопросы и ответы

Новости:

26.06.2006 - Вышла вторая статья "Виды кредитования - выбор сделан!"

24.05.2006 - Раздел "Законодательная база" дополнен очень важным документом.

16.12.2005 - Поступили первые вопросы в раздел "Вопросы и ответы".

28.11.2005 - Объявлено о замораживании всех строек "Социальной инициативы"

25.10.2005 - Раздел "Справочник" дополнен новыми терминами.

01.10.2005 - Открыт сайт, на котором вы сейчас находитесь.

Дружественные сайты:

http://nech.tamb.ru - сайт нашего друга, программиста на Дельфи и HTML, который помогает нам в создании этого сайта добрым советом.

[ написать автору ]

ПРОПАЛ РЕБЕНОК

Виды кредитования - выбор сделан!

(продолжение, см. начало "Жилищные проблемы молодежи и варианты их решения")

      После того, как мы забрали документы из ипотечной риэлтерской фирмы пришло ощущение спокойствия и мы уже было решили, что подождем еще год. Но нам позвонили из одной строительной организации, в которой я оставила свой телефон, и сообщили о начале строительства дома. Предыстория такова: годом раньше в одном новопостроенном доме продавались квартиры (с отделкой) и очень не дорого, но надо было внести всю сумму в течение месяца (дом уже сдавался), а у нас даже на начальный капитал не тянуло и я поинтересовалась о будущем строительстве. Они сказали: "Когда будет - позвоним"… И позвонили. Надо добавить, что наш знакомый купил тогда там квартиру и уже живет.
      Так вот решили мы сходить и узнать. Там оставались свободными 2-х комнатные квартиры на 4 и 5 этажах 5-этажного кирпичного дома, строительство которого заканчивается через год, с отделкой (что для молодой семьи немаловажно) и по стоимости 2-комнатной квартиры на 5 этаже 5-этажного "хрущевского" дома. Оценивая ситуацию, мы отметили для себя положительные и отрицательные стороны.

Плюсы

Минусы

1. Т.к. мы уже решили еще год ничего не покупать, заключение договора инвестирования сохраняет наши накопления (мы ничего не теряем).
2. Квартира, через год, 2-комнатная, новая, этаж (не первый и не последний), за приемлемую цену.
3. Стоимость квартиры зафиксирована.
4. Квартира с отделкой, т.е. жить можно сразу после сдачи, а то и раньше.
5. Опыт нашего знакомого показал, что доверять строительной фирме можно.
6. Объект строительства - 2-подъездный 5-этажный 30-квартирный дом (пристройка к основному дому), т.е. строительство должно развиваться быстро.
7. Одна организация - застройщик и реализатор, следовательно цена самая низкая на рынке недвижимости.
8. У фирмы-застройщика всего 2 объекта строительства, т.е. все силы и средства направлены на них.
9. В доме, к которому пристраивают данные два подъезда, есть квартиры самих застройщиков и их знакомых.

1. Вложение средств на стадии закладывания фундамента - риск затяжного строительства или банкротства застройщика.
2. Вложив 50% стоимости квартиры, мы не были уверены в том, что сможем найти остальные 50% (возврат вложенных денег возможен только после сдачи дома и продажи данной квартиры)


      Учтя все это, мы решили … "заключаем договор".
      Хочу отметить, что при нашем сегодняшнем законодательстве нужно очень хорошо подумать, прежде чем покупать квартиру на стадии "котлована". Необходимо проверить документы у застройщика (лицензию, аренду на землю, разрешение на строительство), давно ли фирма на рынке строительства недвижимости. Если вы интуитивно не доверяете, лучше не стоит рисковать.
      Заключив договор, мы должны были заплатить 50% процентов сразу, а остальное через 4 месяца. Собрали все, что было, взяли в долг конечно, но отдали половину необходимой суммы. Остальную сумму мы планировали взять в банке в кредит. Надо сказать, что мы уже перед заключением договора инвестирования строительства предполагали, что в банке нам дадут необходимую сумму, т.к. отвечали требованиям банка по многим параметрам. Осталось только выбрать банк с наиболее выгодным процентом за кредит и условиями его погашения.
      Мы объехали много банков, предлагающих кредиты для физических лиц и сделали вывод, что самые приемлемые условия для молодой семьи, которая ведет счет деньгам, предлагает Сбербанк РФ (не является рекламой).
      Практика показала, что банки используют разные схемы расчетов по погашению кредита: аннуитетную или регрессивную. В чем же их основные отличия?
      Аннуитетная схема расчетов предполагает постепенное возрастание (в среднем - на 2-4% в месяц) выплат по основной части кредита, при одновременном сокращении выплат по процентам за него. В результате на протяжении всего периода действия договора заемщик производит одинаковые платежи. Пример графика платежей в счет погашения 12-месячного кредита в размере 100000 руб. (ставка кредитования - 20% годовых)

Расчетный месяц

Сумма погашения основной части кредита

Сумма погашения процентов по кредиту

Общий плановый платеж

Остаток после платежа

1-й месяц
7 596,78
1 666,67
9 263,45
92 403,22
2-й месяц
7 723,40
1 540,05
9 263,45
84 679,82
3-й месяц
7 852,12
1 411,33
9 263,45
76 827,70
4-й месяц
7 982,99
1 280,46
9 263,45
68 844,71
5-й месяц
8 116,04
1 147,41
9 263,45
60 728,67
6-й месяц
8 251,31
1 012,14
9 263,45
52 477,37
7-й месяц
8 388,83
874,62
9 263,45
44 088,54
8-й месяц
8 528,64
734,81
9 263,45
35 559,90
9-й месяц
8 670,79
592,66
9 263,45
26 889,11
10-й месяц
8 815,30
448,15
9 263,45
18 073,81
11-й месяц
8 962,22
301,23
9 263,45
9 111,59
12-й месяц
8 959,73
151,86
9 263,45
0,00
Итого за год
100 000,00
11 161,41
111 161,41

      Регрессивная схема возвращения кредита предусматривает полное ежемесячное погашение процентов при сохранении равномерных выплат по основной части кредита, что означает постепенное снижение (в среднем - на те же 2-4% в месяц) суммарных выплат заемщика. В этом случае наиболее крупный платеж в счет погашения кредита осуществляется в первый период, тогда как в последний период размер платежа минимален. Пример графика платежей в счет погашения 12-месячного кредита в размере 100000 руб. (ставка кредитования - 20% годовых)

Расчетный месяц

Сумма погашения основной части кредита

Сумма погашения процентов по кредиту

Общий плановый платеж

Остаток после платежа

1-й месяц
8 333,33
1 666,67
10 000,00
91 666,67
2-й месяц
8 333,33
1 527,78
9 861,11
83 333,34
3-й месяц
8 333,33
1 388,89
9 722,22
75 000,01
4-й месяц
8 333,33
1 250,00
9 583,33
66 666,68
5-й месяц
8 333,33
1 111,11
9 444,44
58 333,35
6-й месяц
8 333,33
972,22
9 305,55
50 000,02
7-й месяц
8 333,33
833,34
9 166,67
41 666,69
8-й месяц
8 333,33
694,45
9 027,78
33 333,36
9-й месяц
8 333,33
555,56
8 888,89
25 000,03
10-й месяц
8 333,33
416,67
8 750,00
16 666,70
11-й месяц
8 333,33
277,78
8 611,11
8 333,37
12-й месяц
8 333,37
138,89
8 472,26
0,00
Итого за год
100 000,00
10 833,36
110 833,36

     Из таблиц видно, что при одинаковой процентной ставке сумма процентов в первом случае выше, чем во втором. Вы скажете, что разница небольшая, но хочу заметить, чем больше сумма и срок погашения кредита (а в нашем случае это не меньше 10 лет) разрыв увеличивается, причем даже в том случае, если по аннуитетной схеме расчетов процентная ставка ниже, чем по регрессивной схеме!!! На что все и "покупаются", но стоит все посчитать и сразу видно, что на самом деле выгоднее.

      Например:
300000 руб. на 10 лет:
при 16% годовых, сумма процентов за весь период составит:
- по аннуитетной схеме - 303047 руб.
- по регрессивной схеме - 242126 руб.
при 14% годовых, сумма процентов за весь период составит:
- по аннуитетной схеме - 258960 руб.
- по регрессивной схеме - 211860 руб.
     Отсюда видно, что даже при 14% годовых по аннуитетной схеме расчетов сумма процентов выше, чем при 16% годовых по регрессивной схеме.


     Конечно все нужно рассчитывать в нынешних условиях и выбирать что выгодно именно для Вас. (см. Справочник)
     Многие фирмы продающие недвижимость в рассрочку, работают с банками, которые предоставляют кредит по аннуитетной схеме расчетов, т.е. оплата производится равными платежами на весь период действия кредитного договора, что конечно для некоторых потребителей удобно. Все основные плюсы и минусы аннуитетной схемы расчетов см. Справочник.
     Анализируя ситуацию и рассчитывая наши возможности, мы выбрали для себя именно целевой (на покупку недвижимости) кредит для молодой семьи в Сбербанке с регрессивной схемой оплаты.

     Р.S. Оформление кредита заняло где-то около трех недель. В течение 30 месяцев мы должны подтвердить, что мы купили квартиру, т.е. предоставить Свидетельство о регистрации. Сейчас наш дом уже в стадии завершения, скоро начитаются отделочные работы.
Обратите внимание, теперь субсидии будут предоставляться и тем молодым семьям, у которых еще нет детей!


Света К.
25.06.2006 г. - г. Тамбов

Rambler's Top100